超去年全年水平,银行会放弃房地产吗

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上半年银行不良贷款余额增千亿 超去年全年水平

摘要:在不良贷款压力下,不少银行把资金配置到风险相对较低的个人住房按揭贷款上,已发布年报的几家银行个人房贷均有大幅攀升,不少甚至成为去年新增贷款的主力。今年以来,在多地限购政策加码的形势下,个人房贷需求会否减弱,银行信贷将如何调整? 房贷成新增贷...

在大家的传统观念里,有两个行业的钱比较好赚,所谓的躺着就能赚钱,一个是银行,另一个就是房地产,而事实上,在过去两个行业是绑在一起的,赚钱程度就更可见一斑了。但是绑有绑的好,也自然就有绑的坏处,就好比房子居住和投资属性此消彼长带来的影响一样,全在一个度的把握上。

半年报显示,上市银行上半年不良贷款余额及不良贷款率双双上升。从地域、行业分布看,江浙地区和钢贸、小微贷款仍是重灾区。上半年,商业银行加大不良贷款核销处置力度,但下半年,银行资产质量仍难向好,“不良”双升态势难改。

    在不良贷款压力下,不少银行把资金配置到风险相对较低的个人住房按揭贷款上,已发布年报的几家银行个人房贷均有大幅攀升,不少甚至成为去年新增贷款的主力。今年以来,在多地限购政策加码的形势下,个人房贷需求会否减弱,银行信贷将如何调整?

事实证明,这个度并没有把握好。于是房地产过度金融化,过度投资化,导致房地产风险不断积聚,过度举债、房地产泡泡所带来的房地产风险被一部分人把钱赚走了,却留给了市场以及大家一片狼藉的场面。谁来收拾残局呢?难道就任由这样下去吗?

江浙、钢贸、小微是重灾区

    房贷成新增贷款主力

财联社报道,今年上市银行中期业绩报告已经全部披露完毕。从A股上市的银行中期业绩来看,贷款不良率的普遍下降,让银行业迎来了不错的上半年。但是这或许只是“看起来的美丽”,制造业、批发零售行业的不良率依然居高不下,而房地产行业的不良率更是在普遍攀升,有的银行房地产的不良余额及不良率相较于去年底,甚至翻番。

上半年,商业银行普遍出现不良贷款余额和不良贷款率双升局面。银监会数据显示,上半年,银行业金融机构不良贷款余额增长1023亿元,已经超过2013年全年的水平。其中,二季度不良贷款单季增幅为483亿元,虽然略低于一季度的540亿元,但仍处于近年来高位。随着不良贷款余额的较快增长,不良贷款率也升至1.08%的水平,较2013年末增长0.08个百分点。

    近年来,与房地产相关的贷款业务规模逐步增长,新增占比不断提升。从已披露的多家银行年报看,2016年银行几乎都加大了对个人住房贷款的投放力度,有的银行个人房贷增速甚至超过八成。

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不良贷款上升也对银行业绩产生下拉影响。五大行中净利润增速较低的交通银行表示,因贷款减值损失及保险业务支出等大幅增加,公司利润及净利增幅相对净经营收入有所缩减。基于中国经济仍在低位徘徊等原因,未来一年不良率可能会继续小幅上涨。

    年报显示,平安银行去年个人房贷余额同比增长85.41%;中信银行个人房贷余额增长63.03%,农业银行、建设银行、交通银行等大行个人房贷增幅三成左右,招商银行个人房贷增长四成多。

由此可见,房地产对银行的不良影响显而易见,而且这种风险还在不断持续。

从行业分布来看,上半年银行不良贷款增量主要来自于钢贸和小微企业,从地域看主要集中在江浙地区。

    央行的数据显示,2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。

农行行长赵欢透露,上半年,农行新增不良贷款制造业占“大半河山”,但房地产行业的占比也接近9%,上升明显。农行副行长郭宁宁表示,上半年,农行新增房贷主要投向了三四线城市,占比56%,比去年上升了3.9%;投向一线城市的占比9%,比去年下降了4.5%;投向二线城市的比重基本持平,约为35%。

交行介绍,公司上半年新增不良中65%来自于钢贸和小微企业,地域仍集中在江浙地区。公司388亿不良贷款余额中有97亿是钢贸贷款。管理层表示,钢贸不良已充分披露,若剔除钢贸,资产质量在稳中向好。

    “2016年实体经济对信贷需求减弱,企业经营风险加大,银行对企业的贷款动力相对不足,杠杆率较低、风险相对可控的个人部门成为新增贷款的主要投向。”中国社科院金融所银行研究室主任曾刚说,银行在去年普遍加大了对个人房贷的投放力度。

从这段话中又透露出两个信号,一是房地产不良风险明显上升,另一个方面是房地产风险主要分布在哪里呢?主要是三四线城市。银行的贷款在一定程度上助长了三四线城市房地产风险上升。

工行介绍,上半年钢铁等5个产能严重过剩行业占全部贷款的比重为1.29%,贷款余额较年初减少72亿元,不良率高达1.38%。

    年报数据显示,个人房贷在银行业务中的占比也在提高。其中,农行个人住房贷款余额在个人贷款中占比升至76.5%。

我们都知道,房地产属于资金密集型行业,对融资的变化非常敏感,而随着传统融资渠道收窄,房地产企业融资自然会受到很大影响。当然,加上融资成本增加以及房地产调控影响,房地产企业资金周转也变得愈加紧张。

农行管理层介绍,房地产个贷不良贷款也主要出现在江浙一带和钢贸有关的业主。

    与此相对的是,不少银行明显收紧了对房地产开发贷款的审批,部分银行相关贷款业务规模和占比都有下降。去年建行房地产开发类贷款规模减少1149.98亿元,农行减少发放房地产业贷款和垫款377.27亿元。

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业内人士认为,实体经济资产质量风险呈现扩散迹象。上半年,实体经济领域形成的不良贷款依然是商业银行资产质量下滑的主要因素,其风险变化呈现三方面的特征。一是部分地区小微企业风险快速扩散。二是产能过剩行业风险开始向上下游产业蔓延。以资源型企业为代表的一些大中型企业在上半年也发生了违约。三是贸易融资风险由钢贸扩展到其他大宗商品贸易领域。上半年在钢贸贷款风险继续发酵的同时,煤炭、铜和铁矿石等大宗商品流通环节融资风险也时有暴露。

    各路资金涌入热点城市楼市

实际上,自从房子是用来住的而不是用来炒的这个定位被提出后,也标志着房地产进入一个划时代的阶段,也证明过去房地产过度投资化导致的风险到了一个历史顶端。

平台地产贷质量稳定 潜在风险或显现

    在国家加大房地产调控力度的背景下,银行对房地产企业的融资趋紧。但同时,去年我国部分城市房价经历快速上涨,各路资金纷纷涌入热点城市楼市。

银保监会8月29日召开会议,会议要求,进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡泡化,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。这一次因为所提主体的身份,也让不少人有了更加深入的理解。看来房地产风险防范已经到了不得不防的地步,而房地产泡泡化倾向更是重中之重。

尽管今年以来地产融资平台、房地产潜在风险一直备受关注,但地方融资平台、房地产贷款资产质量上半年保持基本稳定,不良率均显著低于整体水平。

    数据显示,去年资金信托投向房地产领域的规模达1.4万亿元;去年前10个月,房企发行公司债融资超过7000亿元,远超2015年公司债全年规模。

严控房地产风险必然要从银行入手,而这种风险的控制也势在必行。近年来房地产行业泡泡不断显现,央行在去年多次强调畅通政策传导渠道和机制,抑制资产泡泡,防止“脱实向虚”。自去年开始,不少银行已经对房地产融资有所收紧。这一点大家也有目共睹。

作为“吸金”大户,二季度房地产贷款增速加快。央行数据显示,上半年末,主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.16万亿元,同比增长19.2%,增速比上季末高0.4个百分点。

    与此同时,不少险资也进入了楼市。去年,中国平安投资性房地产资金423.96亿元,较上年增长54.1%;增幅同样超过50%的还有新华保险,太平洋保险投资性房地产资金较上年增长了36.5%。

但我们也看得到,银行并不会轻易抛弃房地产,抛弃房地产可能也意味着抛弃自己,近年来,银行贷款对大型品牌房企并没有放弃,但放弃的却是中小房企,因为本身中小房企就是捉襟见肘,所以大房企还可以依靠销售回款,而中小房企就生死攸关了。

“今年以来,各家银行对房地产市场形势的判断出现分化,有的行略有收紧,有的银行依然看好”,一家股份制银行分行副行长介绍。

    由此,部分房企对银行贷款的依赖度有所下降,这也反映在上市房企的年报中。如中粮地产2016年末银行贷款为181.7亿元,比上年减少22.9亿元。

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整体而言,上半年房地产资产质量基本保持稳定,甚至多家银行房地产贷款及平台贷不良出现下降。

    中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示,“部分一二线城市房价快速上涨,各路资金纷纷涌入热点城市楼市;与此同时,实体经济贷款疲弱甚至出现月度负增长,资金'脱实向虚’风险抬头。”

有人说,银行赚钱并非其有多么好的服务,其本身有多么努力,而是躺在垄断经营和政策保护上面赚大钱。所以,银行关键时候只能是锦上添花,没有人给你雪中送炭,这就是资本市场。由此也助长了一切大房企高价拿地的疯狂行为,从而让泡泡更大。

中行表示,其地方政府融资平台、产能过剩行业、房地产行业贷款余额分别为3472亿元、1913亿元、3592亿元,不良率则分别为0.13%、0.98%、0.26%。

    今年政府工作报告提出,“遏制热点城市房价过快上涨”。这给房地产市场发展划出红线,也为流向楼市的资金敲响警钟。随着银、证、保等金融监管部门出台的一系列房地产融资政策落地,房企的融资渠道正全面收紧。

金融和地产曾对人类做过巨大贡献,但他们不是全部也不是归宿,他们都赚了大钱,却把这种残局留给了实体行业,留给了老百姓,这显然不正常,可是该怎么办呢?这种局面是一定要变的。

工行介绍,截至6月末,工行融资平台贷款余额较年初下降401亿元,无新增不良贷款,不良率较年初下降0.02个百分点至0.13%,现金流全部覆盖与基本覆盖贷款合计占比98.5%。房地产开发贷款余额比年初下降44亿元,主要通过存量贷款收回再贷方式支持房地产企业的合理融资需求,不良率较年初下降0.05个百分点至0.67%。但个人按揭贷款余额比年初增加1976亿元,不良率0.24% 。

    楼市新政策推动银行调整信贷布局

当国家政策对房地产的态度发生变化时,银行也会见风调整方向,我们看到银行贷款对象正在不断优化,不是谁都能轻易贷款。但这种变化还会欲遮还羞,不断试探性调整,毕竟吸毒成瘾的人是很难戒掉。

农行行长张云26日表示,农行从未有意识收紧个人房贷,该行对房地产市场整体看好,上半年个人房贷反而稳中有增。至6月末,农行个人住房按揭贷款1.45万亿元,比去年末增长了12.2%,其中首套房占比上升1.3个百分点至96.4%,个人按揭不良贷款小幅增加了2.2亿元,但不良率下降0.01个百分点至0.28%;公司类房地产贷款4332亿元,实现了不良的双降,不良余额14亿元,比去年末减少7亿元,不良率比年初下降0.21个百分点至0.33%。

    去年10月份以来,多地陆续出台房地产调控政策,包括银行房贷政策在内的调控措施历经多次调整加码,房地产业相关贷款业务出现了一定幅度的变化。

交通银行首席经济学家连平认为,当前平台和房地产贷款质量未出现实质性变化,但未来潜在风险暴露的压力可能逐步显现。从上半年运行情况看,这两个领域贷款的风险状况基本没有发生变化,总体表现较为稳定。其中,平台贷款得益于持续的总量控制和分类管理政策以及地方举债制度的进一步完善,资产质量保持在较好水平。房地产贷款风险也以非一线城市中小型开发商的单发性不良贷款暴露为主,按揭贷款违约情况较少,整体风险可控。值得关注的是,平台和房地产贷款潜在风险暴露的压力可能逐步显现。一方面,今年以来楼市成交量持续低迷,房地产市场将不可避免地进入调整周期,地方政府的土地收入等与房地产市场相关的收入增长也大幅收窄。另一方面,近年来平台和房地产通过非信贷融资渠道形成的债务余额和占比明显上升,不但推高了融资成本,也使债务信息的透明度越来越低,不利于商业银行开展整体性风险管理。这些因素将对银行平台和房地产贷款未来的资产质量形成一定压力。

    记者了解到,今年年初,一些热点城市的房贷已经受到压缩。建设银行相关负责人介绍,今年1月份,建行在16个热点城市的新增房贷大幅减少,同比和环比降幅均超过30%,在热点城市以外的其他地区房贷新增较快。

多家银行表示未来银行资产质量仍不乐观。

    今年3月份以来,包括北京、广州等众多热点城市都出台了新的限购政策,将会进一步影响银行的信贷布局。

连平预计,下半年商业银行不良贷款维持小幅双升格局。宏观经济走势是商业银行资产质量的决定性因素,未来经济增速放缓对银行业风险管理的持续性压力仍将存在。不过,与上半年相比,影响商业银行资产质量的不确定因素有所减少,尤其在各项微刺激政策的作用下,GDP增长率大幅放缓或房地产价格快速下跌的可能性不大,因此商业银行资产质量应不会出现剧烈的波动。预计下半年行业不良贷款将维持小幅双升的惯性增长格局,受经济增速影响产生的实体经济风险仍将是不良贷款增长的主体部分,而商业银行也将继续加大对不良贷款处置和核销的力度,年末不良贷款率可能小幅增长至1.14%-1.19%。

    与此同时,三四线城市房地产去库存压力仍存,与房地产有关的信贷风险也在上升。从年报中可以发现,不少银行的房地产业不良率在攀升。其中,建行房地产业不良率为2.53%,农行房地产业贷款不良率为2.47%,均比去年有所上升。

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    由此,银行也在优化信贷结构。农行在年报中表示,将持续优化法人房地产客户区域和产品结构,重点支持一线城市和经济发达、区域集聚效应明显的二线城市,择优支持三大经济带区域中心城市和中西部省会城市,从严控制供需比不合理的三、四线城市。

    专家认为,宏观调控下银行房地产相关贷款或将继续被压缩。“政策收紧情况下,合格购房人会明显减少,对房贷的需求会减弱。”曾刚说,从银行本身来说,个人房贷利润相对较低,在当前利率上行的环境下,按揭贷款劣势将逐渐显现出来,银行贷款投向会向企业部门倾斜。(完)

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